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CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI: LE NOVITÀ NEL 2019

15 gennaio 2019 By the-bridge

CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI: LE NOVITÀ NEL 2019

CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI: LE NOVITÀ NEL 2019

La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto la cedolare secca negozi per il nuovo anno con un’aliquota fissa pari al 21%. Tramite questa nuova regola anche per i negozi si avrà una tassazione per i redditi di locazione come per quello che riguarda gli affitti ad uso abitativo anche se ci sono delle differenze che non sono ancora state dei tutto chiarite e vagliate dal Parlamento.

Cos’è la cedolare secca per negozi
La cedolare secca per negozi è un’imposta piatta, ossia una flat tax, che viene applicata anche per gli affitti dei negozi. Questo regime di tassazione sostitutivo di Irpef e addizionali è già applicato nelle locazioni di tipo abitativo e prevede l’applicazione di un’aliquota pari al 21% o al 10% a seconda dei casi.
Grazie a questa normativa i proprietari di immobili locati per fini commerciali, siano essi uffici, capannoni e per l’appunti anche negozi, potranno decidere come tassare il proprio reddito prendendo due strade diverse. In un caso sarà possibile tassare il reddito prodotto a seguito della locazione mediante le aliquote ordinarie e scaglioni Irpef, dall’altro lato, invece, utilizzare la cedolare secca per negozi al 21%.

Caratteristiche della cedolare secca per negozi
Nel momento in cui il proprietario di un locale commerciale stipula un contratto a cedolare secca, deve sapere che i redditi provenienti dall’affitto del negozio non concorrono alla formazione dell’importo per il calcolo dell’Irpef ma vengono tassati mediante un’aliquota di vantaggio a parte.
Questo permette di risparmiare sulla tassazione Irpef e godere di ulteriori risparmi. La cedolare secca per negozi, infatti, rappresenta una tassazione sostitutiva e come tale non prevede il pagamento dell’imposta di registro e bollo e delle tasse legate alle risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
L’eventuale cessione del contratto di affitto invece, prevede il tradizionale pagamento dell’imposta di registro come nel caso dell’applicazione del regime ordinario.
Questo meccanismo di tassazione può essere scelto da qualsiasi persona fisica titolare del diritto di proprietà o usufrutto dell’immobile soggetto a locazione.
Con la Legge di Bilancio 2019, inoltre, viene introdotta la possibilità di utilizzare la cedolare secca per negozi anche per immobili di natura commerciale.

Cedolare secca per negozi: le differenze con gli affitti a fine abitativo
Mentre gli affitti a fini abitativi possono prevedere una cedolare secca pari al 10% o al 21% a seconda di determinati requisiti, per i redditi derivanti da locazione di negozi non vige la stessa regola.
Secondo quanto previsto dalla Legge di Bilancio infatti la cedolare secca per negozi ha sempre un’aliquota pari al 21% a patto che l’affitto stesso rispetti determinati requisiti.
In particolare questo regime di tassazione può essere applicato quando il locale commerciale non supera i seicento metri quadri dei quali vengono escluse le pertinenze. Gli immobili in oggetto sono quelli che appartengono alla categoria catastale C/1.
Per poter applicare la cedolare secca 2019 occorre inoltre che tra le parti oggetto della trattativa non sia già in corso un contratto per lo stesso immobile che risulta non scaduto poiché è stato interrotto in precedenza senza aver avuto rispetto delle scadenze precedenti. Questo vincolo riguarda tutti i contratti stipulati nel 2019 e fino al 15 ottobre.

Aspetti positivi e negativi della cedolare secca per negozi
Secondo lo Stato e la Confedilizia l’applicazione della cedolare secca per negozi ha una serie di aspetti positivi. In primo luogo i soggetti titolari di locale commerciale avranno dei benefici fiscali e riusciranno a risparmiare sul pagamento delle tasse.
In secondo luogo potranno essere controllate le tassazioni al meglio e limitato il fenomeno degli affitti in nero e la conseguente evasione fiscale.
La Confedilizia ha infatti evidenziato che il pagamento dell’aliquota fissa porterà dei benefici anche alle casse dello Stato poiché le tasse verranno pagate in base a quanto stabilito dalla normativa.
Gli aspetti negativi sono ancora da verificare in quanto non è ancora chiaro, dalla Legge di Bilancio, se gli affitti per negozi seguano lo stesso esempio delle locazioni a fini abitativi. Per quest’ultimi, infatti, esiste lo svantaggio che la cedolare secca per locali a uso abitativo presenta un canone fisso che non può essere rivalutato a fini ISTAT.
Tra le altre cose non è ancora stato stabilito se dovrà essere applicato il pagamento di acconti nel momento in cui viene fatta la scelta dell’utilizzo della cedolare secca per negozi come di fatto avviene per quello che riguarda le locazioni ad uso abitativo.

Come scegliere la cedolare secca per negozi
Per quello che riguarda la cedolare secca per negozi, poiché la Legge di Bilancio non è stata ancora approvata, non è chiaro come potrà essere esercitata l’opzione.
La normativa non stabilisce in maniera pratica e dettagliata le modalità per esercitare l’opzione ma è utile capire come questa viene posta in essere per quello che riguarda le locazioni ad uso abitativo dalle quali vengono presi spunti. La previsione è quella che per l’applicazione della cedolare secca per negozi, venga fatta una scelta nel momento in cui si attua la registrazione del contratto, tuttavia potrebbe essere possibile farla anche successivamente se il contratto stesso prevede un affitto pluriennale.
Se il titolare dell’immobile, nel momento della registrazione del contratto di affitto per negozio, non sceglie la cedolare secca, avrà l’applicazione dell’aliquota ordinaria con conseguente pagamento delle imposte di registro di bollo. Nel caso in cui successivamente si decida di modificare la tassazione passando da quella ordinaria alla cedolare secca per negozi, il proprietario dell’immobile non potrà essere rimborsato per quello che ha già versato per le imposte di bollo.
Per aderire alla cedolare secca si potrà compilare il nuovo modello RLI anche online accedendo alla pagina specifica del sito dell’Agenzia delle Entrate. Il modello RLI è ad oggi già presente nel sito dell’Agenzia delle Entrate per i contratti di affitto a uso abitativo e viene utilizzato per registrare i contratti di locazione, per scegliere la cedolare secca, per prorogare la cedolare secca e per il versamento dell’aliquota prevista della stessa.
Per quello che riguarda la compilazione del modulo RLI per i contratti di locazione ad uso abitativo la procedura è piuttosto semplice e sarà probabilmente la stessa per quello che concerne i contratti di locazione ad uso commerciale. La parte iniziale è dedicata all’inserimento dei dati personali e di tutte quelle clausole legate al contratto come la tipologia dello stesso, la data della stipula e la sua durata.
Il modello si compone poi di tre riquadri: quadro B, quadro C e quadro D. Nel riquadro B devono essere inseriti i nomi del proprietario o dei titolari ad esercitare il diritto di locazione. Il riquadro C è dedicato all’inserimento di tutti i dati dell’immobile oltre che la visura catastale dell’immobile stesso mente, il riquadro D serve per indicare la tipologia del contratto di locazione e il metodo della tassazione: ordinaria o cedolare secca.
Per inviare telematicamente il modello RLI non sussistono particolari problemi ma, nel caso in cui si ha bisogno di assistenza è possibile contattare gli intermediari abilitati agli invii online o degli intermediari dell’Agenzia delle Entrate.
Nel momento in cui viene chiesta assistenza è possibile percorrere due strade che prevedono due procedure diverse: ordinaria e semplificata.
La procedura ordinaria si avvia nel momento in cui si chiede la registrazione del contratto mentre, con la procedura semplificata, non si crea una copia del contratto.
Tramite il modello RLI web è infine possibile registrare i contratti di locazione propri una volta aver effettuato la registrazione a fisco online che impone di allegare una copia del contratto di affitto.
Negli affitti a uso abitativo la registrazione del contratto non è obbligatoria poiché i soggetti che lo stipulano non agiscono in nome di impresa mentre, nel caso delle locazioni per negozi il discorso potrebbe essere diverso.

Scegliere la cedolare secca per negozi: conviene o no?
Prima di scegliere la cedolare secca per negozi in caso di affitto di locale commerciale ogni singolo soggetto titolare di un immobile da affittare deve valutare se questo comporterà dei vantaggi o meno poiché, mentre per gli affitti a uso abitativo è possibile scegliere due tipologie di aliquote, nel caso di un negozio la cedolare secca è sempre del 21% e potrebbe non far risparmiare anche perché aderire a questa tipologia di tassazione comporta una rinuncia agli adeguamenti ISTAT del canone di affitto che possono portare a una diminuzione dell’importa da pagare in sede di dichiarazione dei redditi.
Il titolare di un locale commerciale deve inoltre valutare quanti sono gli immobili in suo possesso che possono essere locati. Se l’unico reddito da dichiarare è proprio quello derivante dalla locazione è molto probabile che la scelta della cedolare secca per negozi non sia una buona idea poiché redditi bassi impongono delle agevolazioni. Nel caso degli incapienti, per esempio, esiste un’esenzione al pagamento delle tasse per redditi fino a 8.125 euro all’anno che comporta la non obbligatorietà del pagamento dell’Irpef sul reddito di locazione. Se questi soggetti decidono di aderire alla cedolare secca al 21% sarebbero comunque costretti a pagare una tassazione pari a questa aliquota anche se il reddito è basso. In questo caso specifico e nel caso in cui il reddito sia particolarmente basso, quindi, è bene scegliere il regime ordinario.
Chi invece ha diversi locali da affittare e un reddito alto dovrebbe fare un discorso diverso poiché l’aliquota fissa del 21% rimarrà tale anche nel caso in cui il reddito cresce. Il regime ordinario risulta invece in questo caso molto variabile e potrebbe rivelarsi particolarmente costoso.
Chi invece si trova in una posizione intermedia dovrebbe valutare la convenienza a scegliere la cedolare secca per negozi facendo dei calcoli che siano in grado di confrontare questa aliquota speciale con gli importi derivanti dalla tassazione per scaglioni di reddito Irpef.
Per fare la scelta giusta, oltre a opportuni calcoli e le dovute cautele occorre comunque attendere che la Legge di Bilancio venga approvata in via definitiva. Per conoscere tutti i dettagli, le specifiche, le varie novità fiscali, i procedimenti di scelta dei due differenti regimi di tassazione e per comprendere meglio la cedolare secca per negozi non c’è molto da aspettare poiché la Manovra deve essere proposta al Parlamento. Quest’ultimo dovrà decidere per la sua approvazione entro il 31 dicembre del 2018.
 

 

Articolo tratto da il messaggero.it del 12 gennaio 2019

Filed Under: News Tagged With: affitto, capannone, cedolare secca, laboratorio, Locazione commerciale, magazzino, negozio

LA SCELTA DELLA CEDOLARE SECCA PER GLI AFFITTI EVITA L’ANTICIPO

30 novembre 2019 By the-bridge

LA SCELTA DELLA CEDOLARE SECCA PER GLI AFFITTI EVITA L’ANTICIPO

La scelta della cedolare per gli affitti evita l’anticipo

 

Di Luca de Stefani

 

Considerando che anche per calcolare gli acconti della cedolare secca il contribuente può scegliere di applicare il metodo storico o quello previsionale, passando da un regime all’altro da un anno solare all’altro (scelta facilmente applicabile, ad esempio, per gli affitti brevi), è possibile evitare di pagare gli acconti sia per il regime di arrivo (usando il metodo storico), sia per quello di uscita (usando il metodo previsionale).

Uscita dal regime cedolare

Se durante l’anno si è verificata l’uscita dal regime della cedolare secca, sui redditi di questi immobili, maturati a decorrere dall’uscita, non c’è più la tassazione con la cedolare secca. Pertanto, si può utilizzare il metodo previsionale per calcolare l’acconto per questa imposta, riducendolo (o azzerandolo se non c’è reddito con cedolare nell’anno, ad esempio, in caso di uscita dal regime alla fine dello scorso anno). Inoltre, non si è tenuti a versare alcun acconto Irpef per i redditi fondiari relativi a questi fabbricati, anche se questi saranno assoggettati a Irpef a consuntivo.

Quindi, per chi prevede di non locare per tutto il 2019 le abitazioni, che lo scorso anno erano locate con la cedolare secca, è possibile azzerare l’importo degli acconti 2019 applicando il metodo previsionale (ad esempio, barrando la colonna 5 del rigo F6 del 730/2019).

Se il contribuente, ad esempio sostituito d’imposta, prima di inviare il modello 730/2019, prevedeva di dover versare, a consuntivo per quest’anno, un importo inferiore al 95% della cedolare dovuta per lo scorso anno, a seguito della risoluzione del contratto prima di fine anno, non seguita da una nuova locazione in regime di cedolare secca, poteva indicare nella colonna 6 del rigo F6 l’importo ricalcolato, al ribasso, dell’acconto, che chiedeva al sostituto d’imposta di trattenere nel cedolino di conguaglio da 730.

Se, invece, il contribuente era venuto a conoscenza della risoluzione del contratto con cedolare secca dopo la presentazione del modello 730-2019 e prevedeva di non rilocare l’abitazione in regime di cedolare secca, poteva ridurre solo il secondo acconto di novembre, comunicando per iscritto al sostituto, entro il 30 settembre 2019, di non voler pagare il secondo acconto o di volerlo versare in misura inferiore rispetto a quello indicato nel modello 730-3.

Entrata nel regime cedolare

Viceversa, le persone fisiche che durante l’anno hanno optato per l’assoggettamento dei canoni di locazione degli immobili abitativi alla cedolare secca non devono versare l’acconto di questa imposta piatta su questi canoni, perché si tratta del primo anno di opzione. Risulta impossibile, infatti, calcolare l’acconto con il metodo storico (95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente), in quanto manca l’imposta dovuta per l’anno precedente. Inoltre, l’acconto Irpef relativo all’anno dell’opzione per la cedolare secca, calcolato con il metodo storico, può essere ridotto applicando il criterio previsionale, cioè considerando che il reddito fondiario relativo ai fabbricati con la cedolare secca, non verrà tassato ad Irpef a consuntivo.

 

Articolo tratto da “IL SOLE 24 ORE” del 28 novembre 2019

 

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Mutui casa da record: ai minimi storici i tassi fisso e variabile

22 luglio 2019 By the-bridge

Mutui casa da record: ai minimi storici i tassi fisso e variabile

QUOTATE ITALIA

Mutui casa da record: ai minimi storici i tassi fisso e variabile

di Vito Lops – 22 Luglio 2019

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La discesa dei tassi sui mutui continua ad aggiornare nuovi record. Gli ultimi dati (30 maggio 2019) indicano che in media un prestito ipotecario a tasso fisso in Italia costa oggi l’1,79%. Un livello così basso non si era mai registrato. Siamo lontanissimi dal 6% della primavera del 2012 ma anche il 2,3% del 2016 – che allora già sembrava un livello irripetibile – a questo punto è da considerarsi superato.

Anche i tassi variabili sono sui minimi storici esprimendo un costo medio dello 0,88%, distante anni luce dal 3,7% del 2012 e comunque più basso rispetto all’1,23% di tre anni fa. Se poi ci si sposta dai tassi medi a quelli più aggressivi proposti sul mercato il quadro migliora ulteriormente. A quel punto si scopre (come evidenzia la tabella sotto) che oggi è possibile stipulare un mutuo a tasso fisso nelle migliori condizioni (quelle in cui il finanziamento non vada oltre il 50% del valore dell’immobile) pagando un tasso dell’1% (che diventa l’1,17% quando si aggiungono le spese accessorie e quindi si passa dal Tan, Tasso annuo nominale, al Taeg o Isc, Indicatore sintetico di costo).

Parimenti il miglior variabile si colloca (dopo aver sottratto allo spread della banca l’Euribor negativo e dopo aver aggiunto i costi dell’operazione) allo 0,65%. Interessante rilevare che non si tratta di offerte isolate. La classifica delle prime 10 proposte indica che dalla più conveniente alla decima “ballano” circa 30 punti base: ciò vuol dire che la predisposizione a elargire finanziamenti da parte degli istituti di credito continua ad essere elevata. Perché si sa che uno dei modi eleganti che le banche hanno a disposizione quando vogliono defilarsi dal mercato è quello di aumentare gli spread allontanando quindi potenziali clienti.

Balza però all’occhio che, nonostante i tassi siano ai minimi e ci sia apertura delle banche, i mutui stiano perdendo un po’ di appeal. «A fine maggio, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno le erogazioni sono scese del 6% – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it -. C’è una fetta di aspiranti mutuatari che in questo momento è attendista. Pesano le incertezze politiche, come le voci secondo cui per attuare la flat tax il governo potrebbe attingere al bacino destinato alle detrazioni degli interessi passivi sui mutui prima casa e/o a quelle per la ristrutturazione. Molti stanno quindi aspettando di conoscere i contenuti della legge di bilancio del prossimo autunno per capire se questa sarà o meno penalizzante sul fronte mutui».

Il mercato è in calo anche perché le surroghe, rispetto ai picchi degli ultimi anni, oggi pesano fisiologicamente meno. La notizia sorprendente è che il recente calo dei tassi potrebbe però aprire una nuova finestra per la seconda o addirittura terza ondata di surroghe. «A conti fatti anche chi sta pagando un fisso all’1,5% potrebbe oggi valutare nuovamente l’opzione della surroga – conclude Anedda -. Ridurre il tasso di 50 punti base portandolo all’1%, o ancor meno nell’ipotesi si passi a un variabile, potrebbe equivalere a un risparmio tondo, a seconda della durata residua, tra i 300 e i 400 euro l’anno. Sarebbe come avere una rata gratis».

 

 

Fonte: IL SOLE 24 ORE articolo del 22 luglio 2019

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BANDIERA BLU PER LE SPIAGGE DI RAVENNA ANCHE NEL 2019 !!!!!

3 maggio 2019 By the-bridge

BANDIERA BLU PER LE SPIAGGE DI RAVENNA ANCHE NEL 2019 !!!!!
 

Bandiere Blu 2019 in Emilia Romagna: Ravenna

  • Bandiere Blu 2019 in Emilia Romagna: Ravenna

 

A Marina di Ravenna, le spiagge premiate con la Bandiera Blu sono: Marina Romea, Porto Corsini, Marina di Ravenna, Punta Marina Terme, Lido Adriano, Lido di Savio, Lido di Dante, Lido di Classe e Casal Borset. Sita sul litorale, ha una forte impronta turistica sin dagli anni Trenta e richiama durante il periodo estivo sia famiglie che gruppi di giovani.
 
Fonte: “Siviaggia.it ” articolo del 4/5/2019
 

 

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PREVISIONI IMMOBILIARI 2019: SEGNALI ANCORA POSITIVI

24 gennaio 2019 By the-bridge

PREVISIONI IMMOBILIARI 2019: SEGNALI ANCORA POSITIVI

Il 2018 è stato l’anno in cui la ripresa del mercato immobiliare ha coinvolto prezzi e compravendite, superando la crisi che lo aveva interessato fino al 2017.
La domanda immobiliare si è dimostrata vivace grazie ai mutui ancora convenienti e all’interesse degli investitori. Anche la diminuzione dei tempi di vendita conferma il trend positivo.

 

Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso.
Negli ultimi mesi, nonostante le incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra aver tenuto. Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti.
In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare. A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino.
Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018.

Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, influenzata dall’andamento di queste ultime.

Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se dotate di infrastrutture.
Anche per il 2019 la qualità sarà importante e premiante, sia per le abitazioni sia per i servizi offerti a livello di zona – quartiere.
Sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza, soprattutto nelle realtà più vivaci, ma la prudenza sarà ancora la parola d’ordine.
I tempi di vendita dovrebbero ridursi ancora.
Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale.
I mutui resteranno ancora favorevoli ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018.
Importante per il futuro del mercato immobiliare sarà la fiducia, legata alla ripresa dell’economia e dell’occupazione.

 

Articolo tratto dal sito Lavoripubblici.it in data 22 gennaio 2019

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