LA SCELTA DELLA CEDOLARE SECCA PER GLI AFFITTI EVITA L’ANTICIPO

30 novembre 2019 By the-bridge

La scelta della cedolare per gli affitti evita l’anticipo

Di Luca de Stefani

Considerando che anche per calcolare gli acconti della cedolare secca il contribuente può scegliere di applicare il metodo storico o quello previsionale, passando da un regime all’altro da un anno solare all’altro (scelta facilmente applicabile, ad esempio, per gli affitti brevi), è possibile evitare di pagare gli acconti sia per il regime di arrivo (usando il metodo storico), sia per quello di uscita (usando il metodo previsionale).

Uscita dal regime cedolare

Se durante l’anno si è verificata l’uscita dal regime della cedolare secca, sui redditi di questi immobili, maturati a decorrere dall’uscita, non c’è più la tassazione con la cedolare secca. Pertanto, si può utilizzare il metodo previsionale per calcolare l’acconto per questa imposta, riducendolo (o azzerandolo se non c’è reddito con cedolare nell’anno, ad esempio, in caso di uscita dal regime alla fine dello scorso anno). Inoltre, non si è tenuti a versare alcun acconto Irpef per i redditi fondiari relativi a questi fabbricati, anche se questi saranno assoggettati a Irpef a consuntivo.

Quindi, per chi prevede di non locare per tutto il 2019 le abitazioni, che lo scorso anno erano locate con la cedolare secca, è possibile azzerare l’importo degli acconti 2019 applicando il metodo previsionale (ad esempio, barrando la colonna 5 del rigo F6 del 730/2019).

Se il contribuente, ad esempio sostituito d’imposta, prima di inviare il modello 730/2019, prevedeva di dover versare, a consuntivo per quest’anno, un importo inferiore al 95% della cedolare dovuta per lo scorso anno, a seguito della risoluzione del contratto prima di fine anno, non seguita da una nuova locazione in regime di cedolare secca, poteva indicare nella colonna 6 del rigo F6 l’importo ricalcolato, al ribasso, dell’acconto, che chiedeva al sostituto d’imposta di trattenere nel cedolino di conguaglio da 730.

Se, invece, il contribuente era venuto a conoscenza della risoluzione del contratto con cedolare secca dopo la presentazione del modello 730-2019 e prevedeva di non rilocare l’abitazione in regime di cedolare secca, poteva ridurre solo il secondo acconto di novembre, comunicando per iscritto al sostituto, entro il 30 settembre 2019, di non voler pagare il secondo acconto o di volerlo versare in misura inferiore rispetto a quello indicato nel modello 730-3.

Entrata nel regime cedolare

Viceversa, le persone fisiche che durante l’anno hanno optato per l’assoggettamento dei canoni di locazione degli immobili abitativi alla cedolare secca non devono versare l’acconto di questa imposta piatta su questi canoni, perché si tratta del primo anno di opzione. Risulta impossibile, infatti, calcolare l’acconto con il metodo storico (95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente), in quanto manca l’imposta dovuta per l’anno precedente. Inoltre, l’acconto Irpef relativo all’anno dell’opzione per la cedolare secca, calcolato con il metodo storico, può essere ridotto applicando il criterio previsionale, cioè considerando che il reddito fondiario relativo ai fabbricati con la cedolare secca, non verrà tassato ad Irpef a consuntivo.

Articolo tratto da “IL SOLE 24 ORE” del 28 novembre 2019

Mutui casa da record: ai minimi storici i tassi fisso e variabile

22 luglio 2019 By the-bridge

QUOTATE ITALIA

Mutui casa da record: ai minimi storici i tassi fisso e variabile

di Vito Lops – 22 Luglio 2019

La discesa dei tassi sui mutui continua ad aggiornare nuovi record. Gli ultimi dati (30 maggio 2019) indicano che in media un prestito ipotecario a tasso fisso in Italia costa oggi l’1,79%. Un livello così basso non si era mai registrato. Siamo lontanissimi dal 6% della primavera del 2012 ma anche il 2,3% del 2016 – che allora già sembrava un livello irripetibile – a questo punto è da considerarsi superato.

Anche i tassi variabili sono sui minimi storici esprimendo un costo medio dello 0,88%, distante anni luce dal 3,7% del 2012 e comunque più basso rispetto all’1,23% di tre anni fa. Se poi ci si sposta dai tassi medi a quelli più aggressivi proposti sul mercato il quadro migliora ulteriormente. A quel punto si scopre (come evidenzia la tabella sotto) che oggi è possibile stipulare un mutuo a tasso fisso nelle migliori condizioni (quelle in cui il finanziamento non vada oltre il 50% del valore dell’immobile) pagando un tasso dell’1% (che diventa l’1,17% quando si aggiungono le spese accessorie e quindi si passa dal Tan, Tasso annuo nominale, al Taeg o Isc, Indicatore sintetico di costo).

Parimenti il miglior variabile si colloca (dopo aver sottratto allo spread della banca l’Euribor negativo e dopo aver aggiunto i costi dell’operazione) allo 0,65%. Interessante rilevare che non si tratta di offerte isolate. La classifica delle prime 10 proposte indica che dalla più conveniente alla decima “ballano” circa 30 punti base: ciò vuol dire che la predisposizione a elargire finanziamenti da parte degli istituti di credito continua ad essere elevata. Perché si sa che uno dei modi eleganti che le banche hanno a disposizione quando vogliono defilarsi dal mercato è quello di aumentare gli spread allontanando quindi potenziali clienti.

Balza però all’occhio che, nonostante i tassi siano ai minimi e ci sia apertura delle banche, i mutui stiano perdendo un po’ di appeal. «A fine maggio, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno le erogazioni sono scese del 6% – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it -. C’è una fetta di aspiranti mutuatari che in questo momento è attendista. Pesano le incertezze politiche, come le voci secondo cui per attuare la flat tax il governo potrebbe attingere al bacino destinato alle detrazioni degli interessi passivi sui mutui prima casa e/o a quelle per la ristrutturazione. Molti stanno quindi aspettando di conoscere i contenuti della legge di bilancio del prossimo autunno per capire se questa sarà o meno penalizzante sul fronte mutui».

Il mercato è in calo anche perché le surroghe, rispetto ai picchi degli ultimi anni, oggi pesano fisiologicamente meno. La notizia sorprendente è che il recente calo dei tassi potrebbe però aprire una nuova finestra per la seconda o addirittura terza ondata di surroghe. «A conti fatti anche chi sta pagando un fisso all’1,5% potrebbe oggi valutare nuovamente l’opzione della surroga – conclude Anedda -. Ridurre il tasso di 50 punti base portandolo all’1%, o ancor meno nell’ipotesi si passi a un variabile, potrebbe equivalere a un risparmio tondo, a seconda della durata residua, tra i 300 e i 400 euro l’anno. Sarebbe come avere una rata gratis».

Fonte: IL SOLE 24 ORE articolo del 22 luglio 2019

BANDIERA BLU PER LE SPIAGGE DI RAVENNA ANCHE NEL 2019 !!!!!

3 maggio 2019 By the-bridge

Bandiere Blu 2019 in Emilia Romagna: Ravenna

A Marina di Ravenna, le spiagge premiate con la Bandiera Blu sono: Marina Romea, Porto Corsini, Marina di Ravenna, Punta Marina Terme, Lido Adriano, Lido di Savio, Lido di Dante, Lido di Classe e Casal Borset. Sita sul litorale, ha una forte impronta turistica sin dagli anni Trenta e richiama durante il periodo estivo sia famiglie che gruppi di giovani.

PREVISIONI IMMOBILIARI 2019: SEGNALI ANCORA POSITIVI

24 gennaio 2019 By the-bridge

Il 2018 è stato l’anno in cui la ripresa del mercato immobiliare ha coinvolto prezzi e compravendite, superando la crisi che lo aveva interessato fino al 2017.
La domanda immobiliare si è dimostrata vivace grazie ai mutui ancora convenienti e all’interesse degli investitori. Anche la diminuzione dei tempi di vendita conferma il trend positivo.

Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso.
Negli ultimi mesi, nonostante le incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra aver tenuto. Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti.
In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare. A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino.
Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018.

Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, influenzata dall’andamento di queste ultime.

Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se dotate di infrastrutture.
Anche per il 2019 la qualità sarà importante e premiante, sia per le abitazioni sia per i servizi offerti a livello di zona – quartiere.
Sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza, soprattutto nelle realtà più vivaci, ma la prudenza sarà ancora la parola d’ordine.
I tempi di vendita dovrebbero ridursi ancora.
Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale.
I mutui resteranno ancora favorevoli ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018.
Importante per il futuro del mercato immobiliare sarà la fiducia, legata alla ripresa dell’economia e dell’occupazione.

Articolo tratto dal sito Lavoripubblici.it in data 22 gennaio 2019

AFFITTO: COME SI ESERCITA IL RECESSO

20 dicembre 2018 By the-bridge

AFFITTO: COME SI ESERCITA IL RECESSO

Contratto di affitto: come recedere prima della scadenza, con la lettera di disdetta del padrone di casa o dell’inquilino.

Vuoi esercitare il diritto di recesso dall’affitto e non sai quando e come farlo? Questa breve guida ti spiegherà la procedura, ti elencherà i casi e ti indicherà il modello di lettera da spedire per la disdetta, tanto nell’ipotesi in cui tu sia il padrone di casa, quanto in quella in cui tu sia l’inquilino.

La legge fissa una durata minima del contratto di affitto, che varia a seconda della tipologia del contratto stesso. Di norma i più comuni sono:

il contratto a canone concordato, con durata di 3 anni più un rinnovo obbligatorio di altri 2 anni (chiamato anche “3+2”);
il contratto a canone libero, con durata di 4 anni più un rinnovo obbligatorio di altri 4 anni (chiamato anche “4+4”).

Esistono anche altri contratti con durata più breve, come quelli a uso universitario, annuali o per uso turistico; ma per essi il problema della disdetta anticipata non si pone quasi mai proprio per via del breve tempo di efficacia.

Indice

Rinnovazione tacita dell’affitto alla prima scadenza

Il locatore può impedire che avvenga tacitamente la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo in presenza di specifici motivi (v. dopo) e nei termini e con modalità particolari. In tal caso, deve darne comunicazione al locatore (tale comunicazione è detta anche disdetta del contratto).

La disdetta è priva di effetti se il locatore non realizza nei termini quanto indicato nelle motivazioni del rifiuto di rinnovazione.

Il rinnovo del contratto di locazione può essere negato dal locatore se sussiste uno dei seguenti motivi:

destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore,
possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile (il locatore può negare la rinnovazione del contratto se il conduttore ha la disponibilità giuridica (proprietà, uso, ecc.) e di fatto (l’immobile deve essere libero ed immediatamente utilizzabile) di un immobile idoneo ad essere adibito a propria abitazione nello stesso comune);
mancato utilizzo del bene da parte del conduttore;
ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato;
intenzione di vendere l’immobile stesso a terzi.

La disdetta va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Riportiamo di seguito un esempio di come può essere formulato il diniego di rinnovo.

DINIEGO DI RINNOVO DELLA LOCAZIONE (PRIMA SCADENZA)

(da inviarsi a mezzo raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)………

(data)……….

………………………….

[Indirizzo del destinatario]

Oggetto: Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per l’immobile sito in……… Via……………

Egregio Signor………… [nome e cognome del Conduttore]

con riferimento al contratto tra noi in essere relativo all’unità immobiliare sita in………….. Via………….. n…………… con decorrenza dal………….. e scadenza il………….. Le comunico la mia necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo………….. [specificare il motivo del diniego].

Sono pertanto ad informarla, a tutti gli effetti di legge, di non rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del……….

Le chiedo pertanto di rilasciare l’immobile entro il………. Le chiedo cortesemente di comunicarmi le modalità con cui intende provvedere al rilascio dell’immobile entro la predetta data.

………

(Firma del locatore)

Successive scadenze

Alle scadenze successive alla prima sia il locatore che il conduttore possono disdire il contratto (impedendone la rinnovazione automatica) oppure possono offrire il rinnovo dello stesso alle stesse o a nuove condizioni.

La disdetta (detta anche “rinuncia al rinnovo“) va comunicata all’altra parte per iscritto (meglio con raccomandata a.r. o posta elettronica certificata) almeno 6 mesi prima della scadenza dei successivi 4 anni, a pena di decadenza. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

In mancanza di disdetta, se il conduttore viene lasciato dal locatore nel possesso dell’immobile dopo la scadenza contrattuale ed il locatore continua a percepire il canone dal conduttore, il contratto si intende rinnovato tacitamente di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.
Allo stesso modo, in caso di disdetta tardiva, il contratto si rinnova e la disdetta vale ad impedire la rinnovazione del contratto stesso alla successiva scadenza.

Recesso anteriore alla scadenza

L’inquilino può recedere anticipatamente dall’affitto per:

gravi ragioni (cosiddetto recesso legale)
eventuali condizioni consentite nel contratto di affitto (cosiddetto recesso convenzionale).

In entrambi i casi l’inquilino deve dare comunicazione della volontà di recesso, al padrone di casa, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Lo dovrà fare per iscritto, preferibilmente con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata.

Gravi ragioni di recesso dall’affitto

La legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.

Sono da considerare gravi quei motivi che siano:

estranei alla volontà dell’inquilino,
imprevedibili e successivi alla al momento della firma del contratto,
tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione.

Ad esempio costituisce grave motivo un trasferimento imprevisto del lavoratore ad altra sede dell’azienda, posta in una località lontana; il trasferimento non doveva essere prevedibile al momento della firma della locazione. È considerato grave motivo una sopravvenuta malattiainvalidante che non consenta all’inquilino di fare le scale in un palazzo con le barriere architettoniche. Stesso discorso in caso di presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dell’immobile. Ed ancora è stato considerato un grave motivo la rumorosità dell’immobile, dovuta a impianti condominiali divenuti obsoleti (il rumore non doveva essere già percepibile al momento della stipula del contratto, come nel caso di ascensore condominiale vicino alla camera da letto) o al cane del vicino che abbaia continuamente.

Le clausole del contratto che consentono il recesso dall’affitto

Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, purché ne dia preavviso al locatore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono prevedere che il recesso venga comunicato:

in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore;
con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi.

Ad esempio il recesso può essere consentito per una libera scelta della parte oppure per la sopravvenienza di una determinata situazione e più in generale per la presenza di una giusta causa.

Nella prassi la clausola di recesso è sempre accompagnata da quella che impone il pagamento di una somma a titolo di penale. Ad esempio in tale clausola le parti possono disporre che il conduttore, in caso di esercizio del recesso, versi al locatore una somma come corrispettivo del recesso (cosiddetta multa penitenziale).

Di seguito riportiamo un esempio di come possa essere formulata la dichiarazione di recesso dal contratto di locazione.

COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)……… (data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso legale:

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

In caso di recesso convenzionale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)

tratto da un articolo di www.laleggepertutti.it