CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI: LE NOVITÀ NEL 2019

La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto la cedolare secca negozi per il nuovo anno con un’aliquota fissa pari al 21%. Tramite questa nuova regola anche per i negozi si avrà una tassazione per i redditi di locazione come per quello che riguarda gli affitti ad uso abitativo anche se ci sono delle differenze che non sono ancora state dei tutto chiarite e vagliate dal Parlamento.

Cos’è la cedolare secca per negozi
La cedolare secca per negozi è un’imposta piatta, ossia una flat tax, che viene applicata anche per gli affitti dei negozi. Questo regime di tassazione sostitutivo di Irpef e addizionali è già applicato nelle locazioni di tipo abitativo e prevede l’applicazione di un’aliquota pari al 21% o al 10% a seconda dei casi.
Grazie a questa normativa i proprietari di immobili locati per fini commerciali, siano essi uffici, capannoni e per l’appunti anche negozi, potranno decidere come tassare il proprio reddito prendendo due strade diverse. In un caso sarà possibile tassare il reddito prodotto a seguito della locazione mediante le aliquote ordinarie e scaglioni Irpef, dall’altro lato, invece, utilizzare la cedolare secca per negozi al 21%.

Caratteristiche della cedolare secca per negozi
Nel momento in cui il proprietario di un locale commerciale stipula un contratto a cedolare secca, deve sapere che i redditi provenienti dall’affitto del negozio non concorrono alla formazione dell’importo per il calcolo dell’Irpef ma vengono tassati mediante un’aliquota di vantaggio a parte.
Questo permette di risparmiare sulla tassazione Irpef e godere di ulteriori risparmi. La cedolare secca per negozi, infatti, rappresenta una tassazione sostitutiva e come tale non prevede il pagamento dell’imposta di registro e bollo e delle tasse legate alle risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
L’eventuale cessione del contratto di affitto invece, prevede il tradizionale pagamento dell’imposta di registro come nel caso dell’applicazione del regime ordinario.
Questo meccanismo di tassazione può essere scelto da qualsiasi persona fisica titolare del diritto di proprietà o usufrutto dell’immobile soggetto a locazione.
Con la Legge di Bilancio 2019, inoltre, viene introdotta la possibilità di utilizzare la cedolare secca per negozi anche per immobili di natura commerciale.

Cedolare secca per negozi: le differenze con gli affitti a fine abitativo
Mentre gli affitti a fini abitativi possono prevedere una cedolare secca pari al 10% o al 21% a seconda di determinati requisiti, per i redditi derivanti da locazione di negozi non vige la stessa regola.
Secondo quanto previsto dalla Legge di Bilancio infatti la cedolare secca per negozi ha sempre un’aliquota pari al 21% a patto che l’affitto stesso rispetti determinati requisiti.
In particolare questo regime di tassazione può essere applicato quando il locale commerciale non supera i seicento metri quadri dei quali vengono escluse le pertinenze. Gli immobili in oggetto sono quelli che appartengono alla categoria catastale C/1.
Per poter applicare la cedolare secca 2019 occorre inoltre che tra le parti oggetto della trattativa non sia già in corso un contratto per lo stesso immobile che risulta non scaduto poiché è stato interrotto in precedenza senza aver avuto rispetto delle scadenze precedenti. Questo vincolo riguarda tutti i contratti stipulati nel 2019 e fino al 15 ottobre.

Aspetti positivi e negativi della cedolare secca per negozi
Secondo lo Stato e la Confedilizia l’applicazione della cedolare secca per negozi ha una serie di aspetti positivi. In primo luogo i soggetti titolari di locale commerciale avranno dei benefici fiscali e riusciranno a risparmiare sul pagamento delle tasse.
In secondo luogo potranno essere controllate le tassazioni al meglio e limitato il fenomeno degli affitti in nero e la conseguente evasione fiscale.
La Confedilizia ha infatti evidenziato che il pagamento dell’aliquota fissa porterà dei benefici anche alle casse dello Stato poiché le tasse verranno pagate in base a quanto stabilito dalla normativa.
Gli aspetti negativi sono ancora da verificare in quanto non è ancora chiaro, dalla Legge di Bilancio, se gli affitti per negozi seguano lo stesso esempio delle locazioni a fini abitativi. Per quest’ultimi, infatti, esiste lo svantaggio che la cedolare secca per locali a uso abitativo presenta un canone fisso che non può essere rivalutato a fini ISTAT.
Tra le altre cose non è ancora stato stabilito se dovrà essere applicato il pagamento di acconti nel momento in cui viene fatta la scelta dell’utilizzo della cedolare secca per negozi come di fatto avviene per quello che riguarda le locazioni ad uso abitativo.

Come scegliere la cedolare secca per negozi
Per quello che riguarda la cedolare secca per negozi, poiché la Legge di Bilancio non è stata ancora approvata, non è chiaro come potrà essere esercitata l’opzione.
La normativa non stabilisce in maniera pratica e dettagliata le modalità per esercitare l’opzione ma è utile capire come questa viene posta in essere per quello che riguarda le locazioni ad uso abitativo dalle quali vengono presi spunti. La previsione è quella che per l’applicazione della cedolare secca per negozi, venga fatta una scelta nel momento in cui si attua la registrazione del contratto, tuttavia potrebbe essere possibile farla anche successivamente se il contratto stesso prevede un affitto pluriennale.
Se il titolare dell’immobile, nel momento della registrazione del contratto di affitto per negozio, non sceglie la cedolare secca, avrà l’applicazione dell’aliquota ordinaria con conseguente pagamento delle imposte di registro di bollo. Nel caso in cui successivamente si decida di modificare la tassazione passando da quella ordinaria alla cedolare secca per negozi, il proprietario dell’immobile non potrà essere rimborsato per quello che ha già versato per le imposte di bollo.
Per aderire alla cedolare secca si potrà compilare il nuovo modello RLI anche online accedendo alla pagina specifica del sito dell’Agenzia delle Entrate. Il modello RLI è ad oggi già presente nel sito dell’Agenzia delle Entrate per i contratti di affitto a uso abitativo e viene utilizzato per registrare i contratti di locazione, per scegliere la cedolare secca, per prorogare la cedolare secca e per il versamento dell’aliquota prevista della stessa.
Per quello che riguarda la compilazione del modulo RLI per i contratti di locazione ad uso abitativo la procedura è piuttosto semplice e sarà probabilmente la stessa per quello che concerne i contratti di locazione ad uso commerciale. La parte iniziale è dedicata all’inserimento dei dati personali e di tutte quelle clausole legate al contratto come la tipologia dello stesso, la data della stipula e la sua durata.
Il modello si compone poi di tre riquadri: quadro B, quadro C e quadro D. Nel riquadro B devono essere inseriti i nomi del proprietario o dei titolari ad esercitare il diritto di locazione. Il riquadro C è dedicato all’inserimento di tutti i dati dell’immobile oltre che la visura catastale dell’immobile stesso mente, il riquadro D serve per indicare la tipologia del contratto di locazione e il metodo della tassazione: ordinaria o cedolare secca.
Per inviare telematicamente il modello RLI non sussistono particolari problemi ma, nel caso in cui si ha bisogno di assistenza è possibile contattare gli intermediari abilitati agli invii online o degli intermediari dell’Agenzia delle Entrate.
Nel momento in cui viene chiesta assistenza è possibile percorrere due strade che prevedono due procedure diverse: ordinaria e semplificata.
La procedura ordinaria si avvia nel momento in cui si chiede la registrazione del contratto mentre, con la procedura semplificata, non si crea una copia del contratto.
Tramite il modello RLI web è infine possibile registrare i contratti di locazione propri una volta aver effettuato la registrazione a fisco online che impone di allegare una copia del contratto di affitto.
Negli affitti a uso abitativo la registrazione del contratto non è obbligatoria poiché i soggetti che lo stipulano non agiscono in nome di impresa mentre, nel caso delle locazioni per negozi il discorso potrebbe essere diverso.

Scegliere la cedolare secca per negozi: conviene o no?
Prima di scegliere la cedolare secca per negozi in caso di affitto di locale commerciale ogni singolo soggetto titolare di un immobile da affittare deve valutare se questo comporterà dei vantaggi o meno poiché, mentre per gli affitti a uso abitativo è possibile scegliere due tipologie di aliquote, nel caso di un negozio la cedolare secca è sempre del 21% e potrebbe non far risparmiare anche perché aderire a questa tipologia di tassazione comporta una rinuncia agli adeguamenti ISTAT del canone di affitto che possono portare a una diminuzione dell’importa da pagare in sede di dichiarazione dei redditi.
Il titolare di un locale commerciale deve inoltre valutare quanti sono gli immobili in suo possesso che possono essere locati. Se l’unico reddito da dichiarare è proprio quello derivante dalla locazione è molto probabile che la scelta della cedolare secca per negozi non sia una buona idea poiché redditi bassi impongono delle agevolazioni. Nel caso degli incapienti, per esempio, esiste un’esenzione al pagamento delle tasse per redditi fino a 8.125 euro all’anno che comporta la non obbligatorietà del pagamento dell’Irpef sul reddito di locazione. Se questi soggetti decidono di aderire alla cedolare secca al 21% sarebbero comunque costretti a pagare una tassazione pari a questa aliquota anche se il reddito è basso. In questo caso specifico e nel caso in cui il reddito sia particolarmente basso, quindi, è bene scegliere il regime ordinario.
Chi invece ha diversi locali da affittare e un reddito alto dovrebbe fare un discorso diverso poiché l’aliquota fissa del 21% rimarrà tale anche nel caso in cui il reddito cresce. Il regime ordinario risulta invece in questo caso molto variabile e potrebbe rivelarsi particolarmente costoso.
Chi invece si trova in una posizione intermedia dovrebbe valutare la convenienza a scegliere la cedolare secca per negozi facendo dei calcoli che siano in grado di confrontare questa aliquota speciale con gli importi derivanti dalla tassazione per scaglioni di reddito Irpef.
Per fare la scelta giusta, oltre a opportuni calcoli e le dovute cautele occorre comunque attendere che la Legge di Bilancio venga approvata in via definitiva. Per conoscere tutti i dettagli, le specifiche, le varie novità fiscali, i procedimenti di scelta dei due differenti regimi di tassazione e per comprendere meglio la cedolare secca per negozi non c’è molto da aspettare poiché la Manovra deve essere proposta al Parlamento. Quest’ultimo dovrà decidere per la sua approvazione entro il 31 dicembre del 2018.
 

Articolo tratto da il messaggero.it del 12 gennaio 2019